Дефицит коттеджных поселков с качественными характеристиками по отношению к потенциальному спросу на них становится все более очевидным. Чтобы детально определиться с критериями успешности проектов на рынке загородной недвижимости будем опираться на конкретные запросы целевой аудитории.
Изначально успех проекта сильнее всего зависит от географии: 72% покупателей при выборе загородного объекта отталкиваются именно от направления. Вот почему перед запуском проекта девелоперу необходимо провести отдельные исследования по каждому шоссе: требования и предпочтения покупателей даже по соседним транспортным магистралям могут кардинально различаться.
В марте 2021 года был проведен анализ данных поисковых систем по предпочтениям среди покупателей, интересующихся приобретением домов в коттеджных поселках Подмосковья. На соответствующей диаграмме вы видите наиболее востребованные шоссе в порядке убывания частотности запросов.
Проанализировав состав запросов пользователей поисковиков и сопоставив эти данные с результатами исследования обращений в компанию «ИНСЛИ», мы смогли определить общие критерии выбора потенциальных покупателей жилья в коттеджных поселках Московской области. Всего мы смогли выделить 17 таких критериев.
Транспортная доступность
Современный человек испытывает потребность в мобильности. Несмотря на то, что он начинает привыкать к удаленному ведению дел, ему по-прежнему важно иметь возможность относительно свободно перемещаться в пространстве. Вот почему, покупатели обращают внимание на то, есть ли рядом с их новым жильем остановки общественного транспорта, далеко ли от поселка железнодорожные станции или платформы МЦД и, конечно, насколько загружены ближайшие трассы в часы пик.
Быстрый доступ к внешней инфраструктуре
Как бы житель мегаполиса ни стремился на природу, он не станет себе отказывать в возможности быстро добраться до привычных объектов инфраструктуры: школы, сада, магазинов, медицинских и спортивных учреждений. Он привык к определенному, городскому, уровню комфорта и качеству жизни. Так что, чем продуманней будет выбор земельного участка для застройки, тем выше вероятность успешности проекта.
Внутренняя инфраструктура и безопасность
37% потенциальных покупателей, рассматривающих возможность приобретения жилья за городом, хотели бы приобрести дом в огороженном коттеджном поселке с определенным набором объектов внутренней инфраструктуры и благоустроенной территорией. Особенно привлекательными они считают поселки с охраной, контрольно-пропускным пунктом, детскими и спортивными площадками, продуктовым магазином, освещением и озеленением. Это тот необходимый минимум, который важно закладывать в новый проект.
Наличие коммуникаций
Обязательное требование покупателя – наличие всех подведенных к поселку коммуникаций, включая магистральный газ, электричество, центральные водопровод и канализацию, высокоскоростной интернет. Именно на этот перечень мы опираемся, когда приступаем к разработке нового проекта.
Единая архитектурная концепция
В данном случае архитектурная концепция включает сами дома, ограждения участков и места общего пользования. Визуальная составляющая играет важную роль для поддержания психологического комфорта. Люди хотят, чтобы их окружала красота не только в их собственном доме или на участке. Комплексный проект коттеджного поселка обеспечивает такую гармонию.
Удаленность от МКАД
Большинство предпочло бы, чтобы их новый дом находился не далее, чем в 30 км от МКАД. Если же это расстояние составляет 30-50 км, то потенциальные покупатели рассчитывают на добавленную ценность. Это может быть интересное природное окружение, живописные виды или собственная инфраструктура.
Наличие инфраструктуры (УК/ДНП) для обеспечения эксплуатации поселка
Управляющая компания или дачное партнерство должны обеспечить необходимый комфорт, взяв на себя поддержание в рабочем состоянии инфраструктурных объектов. Ожидания потребителей, в частности, касаются бесперебойной подачи воды, электричества, газа; функционирования канализационных систем; работы службы охраны и обеспечение соблюдения правил поселка его жителями; обслуживания и ремонта дорог и тротуаров. Кроме того, минувшая зима показала, какой актуальной может оказаться своевременная уборка снега, например. В целом, будущим жителям коттеджных поселков важно знать, что им не придется самостоятельно решать подобного рода проблемы.
Близость к природным объектам
Природа - один из главных мотиваторов, заставляющих жителя мегаполиса переезжать за город. И, конечно, потенциальные покупатели рассчитывают, что поблизости с их новым домом будет лесной массив или водоем. Такое соседство полезно и для физического, и для психологического здоровья.
Функциональность планировок
Важно знать, что покупатели сейчас отдают предпочтение меньшим площадям. Самые популярные планировочные решения – от 130 до 250 м2. Участки выбирают тоже небольшие – 6-9 соток. Особые требования – и к рациональности этих планировок. Есть четкое понимание, чем дом «выходного дня» должен отличаться от пространства для постоянного проживания. В последнем теперь обязательно наличие кабинета, который обеспечивает возможность удаленной работы. К тому же популярен запрос на кухню-столовую, объединенную с гостиной.
Доступная ипотека
Этот критерий заслуживает подробного упоминания. Практика показывает, что на сегодняшний день у банковского сектора практически отсутствует предложение по ипотеке на строительство загородных домов. Есть отдельные программы у некоторых банков, например, у ДОМ.рф. Но в целом этот рынок пока не освоен. Объясняется это с несколькими причинами.
Основная из них заключается в том, что до завершения строительства и получения документов на право собственности очень трудно провести оценку стоимости такого объекта, и, соответственно, оформить его как залоговую базу под выдаваемый кредит. Из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов средние ставки по кредитам на ИЖС выше ставок на квартиры. Добавьте к этому сложную процедуру аккредитации застройщиков загородного жилья банками. В итоге, складывается ситуация, в которой спрос на услугу растёт, но получить её практически невозможно.
Исправить существующий перекос должна инициатива Минстроя: замглавы министерства Никита Стасишин недавно проанонсировал подготовленный его ведомством законопроект, по которому индивидуальный дом сможет стать предметом залога на этапе стройки. После его принятия на ИЖС будут распространяться все льготные условия по ипотеке и другие меры поддержки. Вероятно, это также замотивирует ведущие банки упростить процедуру аккредитации застройщиков, работающих в этом сегменте.
Пока же частично нам помогает решить проблему сотрудничество с Почта-банком. Они разработали и активно внедряют программу долгосрочного потребительского кредитования. В настоящее время у «ИНСЛИ» подписано соглашение по работе в рамках этой программы. Она позволяет получить кредит на сумму до 5 млн рублей сроком до 7 лет по ставке всего от 4,9 % годовых. Аналогичная программа есть у Локо Банка.
Возвращаясь к остальным критериям выбора, отметим, что потенциальные покупатели важное значение придают Репутации застройщика. Как и в любой сфере, на нашем рынке остро стоит вопрос доверия со стороны покупателя. Репутацию девелоперу создают уже сданные и вовремя заселенные поселки. По-настоящему надежный застройщик - тот, который придерживается сроков и несет ответственность за реализацию проекта в том объеме, который был заявлен на стадии запуска. Мир тесен, а мир загородной подмосковной недвижимости – особенно. Невыполненные обещания сложно утаить: сегодняшний покупатель, делая выбор, привык ориентироваться на отзывы потребителей в интернете.
Качество строительства
Покупатели рассчитывают на использование при строительстве и отделке наиболее современных, качественных и, что отмечается особо, экологичных материалов. Казалось бы, это очевидно. Но важно помнить, что зачастую люди инвестируют в дом своей мечты, поэтому досконально изучают технические и технологические аспекты его возведения. Соблюдение технологий строительства и привлечение квалифицированных рабочих также обеспечат соответствие ожиданиям покупателей по этому критерию.
Прозрачность сделки
Этот критерий включает в себя юридическое сопровождение сделки – подготовку всех необходимых документов, что обеспечивает защиту интересов покупателя. Кроме того, застройщик гарантирует определенный размер эксплуатационных платежей и соблюдение законодательных норм при строительстве. Последнее обеспечивает беспроблемный ввод проекта в эксплуатацию. К этому же критерию можно отнести оформление и выполнение техусловий на коммуникации.
Инвестиционная привлекательность
Вложения в строящуюся недвижимость сохраняют свою инвестиционную привлекательность. По мере увеличения степени готовности проекта стоимость коттеджа в нем может вырасти в год на 20-40%.
Поселки-комьюнити
Когда люди выбирают дом для постоянного проживания, им важно, чтобы в поселке сложилось некое сообщество единомышленников. В противовес городским многоэтажкам, где соседи, прожив несколько лет в соседних подъездах, могут не знать друг друга в лицо. Чтобы такое комьюнити загородного поселка сложилось, покупатели рассчитывают на некоторую однородность социального состава его жителей. Кроме того, сегодня важно, чтобы застройщик мог организовать среду, объединяющую жителей. Например, предусмотрев места для развлекательных, спортивных и образовательных мероприятий.
Соблюдение нормы прибыльности при реализации поселка
Для обеспечения этого критерия требуется разработка и соблюдение финансово-экономической и правовой схемы реализации проекта. Кроме того, застройщик берет на себя контроль роста себестоимости строительства, а также своевременно увеличивает цену реализации.
Современный внешний вид коттеджей
Безусловно, каждому времени соответствуют свои тренды. И у нынешнего покупателя есть собственные представления о том, каким должен быть облик современного загородного дома. Стиль современных домов более минималистичен и лаконичен. Эту задачу отлично решает скандинавский стиль, именно поэтому сегодня он настолько популярен. Сегодня не ценятся излишества, но в отделке отдается предпочтение натуральным материалам. К тому же люди хотят, чтобы в их домах было больше естественного света. За это отвечает панорамное остекление.
Согласно нашей статистике, 21% покупателей, заинтересованных в приобретении дома в коттеджном поселке, не могут найти проект, соответствующий всем предъявляемым требованиям.
